Вы решили продать дом. Продажа недвижимости - трудный и затяжной процесс, и наша задача состоит в том, чтобы осветить наиболее важные моменты и Вы избежали неприятных неожиданностей в процессе продажи.

Процесс продажи состоит из нескольких этапов:

- подготовка дома

- нахождение брокера

- определение цены и выставление недвижимости на рынок

- переговоры и подписание контракта купли/продажи

- закрытие контракта и передача права собственности на покупателя.

ДОМАШНЯЯ  РАБОТА

Но начать следует с самого дома. Предполагается, что Вы хотите продать его без ненужной задержки. Но на рынке недвижимости в Хьюстоне в настоящее время почти 30 тыс. домов. Значит необходимо сделать так, чтобы купили именно Ваш дом, а не соседний. Сделать это можно двумя способами: или дом должен быть лучше, чем соседние в той же ценовой группе, или продаваться по более дешевой цене. Если Ваша стратегия - продать по максимальной цене, то это потребует определенных инвестиций, которые должны окупиться при продаже.

Замечено, что в американской семье окончательное решение, какой купить дом, в большинстве случаев принимает жена. Более того, решение принимается или в ванной, или на кухне. Курьезно, но это помогает определить, на что следует обратить внимание при подготовке дома к продаже.

Вообще, подсчитано, какие меры помогают сделать дом более привлекательным и позволяют увеличить его рыночную стоимость. Например, желательно сделать так, чтобы он выглядел более светлым внутри.

Другой эффективный и главное недорогой способ - это собрать и вывезти из дома, гаража и co двора весь ненужный хлам, который накапливался годами. Подсчитали, что это может стоить 247-285 долл., но позволяет увеличить цену на 1,369-1,732 долл.

Landscaping. Очень важный фактор при продаже недвижимости. Вложение 301-377 долл. позволяет поднять цену на 1,087-1,386 долл.

Кухня и ваннные. Одно из самых выгодных вложений. В среднем затрачивается от 1,607 до 2,190 долл., но это дает эффект, увеличивая рыночную стоимость на 2,511-3,350 долл. И личное наблюдение. Женщины при осмотре всегда заглянут внутрь в плиту. Не пожалейте денег и замените, если она у Вас уже не в лучшем состоянии.

Ковровое покрытие, внешняя и внутренняя окраска также позволяют сделать дом привлекательным и главное, скорее его продать.

Итак, по Вашему мнению дом готов к тому, чтобы его могли осматривать потенциальные покупатели. Настало время подыскивать риелтора.

Зачем вообще привлекать риелтора? Прежде всего потому, что риелторы имеют доступ к закрытой базе данных о домах, выставленных на рынке недвижимости, называемой МЛС, и на основании этой базы данных могут сделать сравнительный анализ и дать предложение о реальной цене на Ваш дом. Кроме того, риелтор имеет возможности поместить данные о Вашем доме в систему МЛС, что обеспечит максимальную информацию о Вашей недвижимости среди других риелторов.

Подписывая брокерское соглашение с риелтором Вы получаете для себя агента, который возьмет на себя все обязенности по организации посещения и осмотра дома клиентами, переговорный процесс по цене и условиям, организацию подписания контракта купли/продажи и закрытие контракта.

Как подобрать себе риелтора? Проверенный способ - рекомендация того, кто с ним имел дело. Интервьюируйте, задавайте вопросы. И один жизненный совет - риелтор не должен быть родственником или кем-то из друзей. Самое лучшее, если это совершенно посторонний человек. Можете пригласить нас. Мы и дом продадим, и подробно объясним что и как.

В Техасе практикуется единственная форма арентского соглашения - договор с правом исключительной продажи. Недвижимость выставляется на продажу одним риелтором, и если кто-либо продает дом (другой риелтор или сам владелец), риелтору выплачивается вознаграждение.

С риелтором подписывается стандартный договор, куда Вы вносите свои условия. Все  условия договорные. Вам могут попытаться что-либо навязать (обычно говорят: "политика нашей конторы ..."). Или настаивайте на своем, или приглашайте другого риелтора.

Ещё один важный документ, который Вам придется заполнить и подписать: Seller's Disclosure Notice. Это серьезно. Здесь Вы обязаны согласно закону раскрыть всё, что Вам известно о состоянии Вашего дома. И не рекомендуем что-либо скрывать. Из года в год растет число судебный исков покупателей недвижимости к бывшим владельцам. В сделке с недвижимостью покупатель считается потребителем и значит, что он защищен целым рядом законов о защите потребителя.

Другое дело, как это раскрывать. Например, у Вас была протечка крыши и год назад Вам ее отремонтировали. Запишите, что у Вас тогда-то был ремонт крыши и все. Вы ничего не утаили.

Вот Ваш дом уже на рынке и пошли первые клиенты осматривать дом. Обстановка, в которой это происходит, очень важна. Рассказывают, что был риелтор который очень успешно продавал дома. Он советовал хозяевам перед приходом клиентов поджаривать хлеб в тостере и уходить из дома. Клиенты чувстовали себя нестесненно в уютном, вкусно пахнущем доме.

Другой пример. Осматриваем очень милый дом на берегу озера. Чувсвуется, что клиентке дом нравится. Вдруг все меняется и уже на улице клиетка говорит, что по её мнению в доме произошла трагедия. Почему она так решили? Да потому что детская спальня была очень чисто убрана и было видно, что там никто не живет. В углу сидел плюшевый мишка, уткнувшись мордочкой в лапки. А уж если женщине что-то показалось, ну Вы сами понимаете... Сделка не состоялась и всему виной был плюшевый мишка. 

Эти примеры приводятся затем, чтобы был понятен простой факт. Если Вы хотите продать дом, сделайте так, чтобы клиенты не чувствовали себя стесненно. Конечно, всего не предусмотришь, но минимальные вещи можно сделать. Дом должен быть убраным, чистым и приятно пахнуть. И желательно, чтобы никого в доме не было. В конце концов выйдите посидеть во дворе на это время.

ПЕРЕГОВОРЫ И ПОДПИСАНИЕ КОНТРАКТА КУПЛИ/ПРОДАЖИ

Как правило, первоначальная цена, объявленная продавцом, не окончательна. Вам могут быть сделаны предложения на покупку с иной ценой и условиями. Не удивляйтесь, если некоторые предложения покажутся Вам несерьезными. Дело в том, что согласно положению, риелтор обязан представить продавцу все полученные предложения, вне зависимости от мнения самого риелтора по поводу этих предложений.

Предложения на покупку делаются в форме заполненного потенциальным покупателем стандартного контракта купли/продажи, куда покупатель вписывает цену, которую он готов заплатить и другие условия и передает его покупателю через риелтора. Продавец имеет возможность или согласиться и подписать предложенный контракт, или письменно отказаться от предложения, или заполнить и послать потенциальному покупателю новый контракт со своими условиями, который будет рассматриваться как контр-предложение.

Предложенная цена, несомненно, важный пункт предложения, но не следует забывать о других условиях. Их много и обязанность риелтора подробно объяснить значение каждого из них. Будьте осторожны! Некоторые условия могут значительно повлиять на конечную сумму, которую Вы получите в результате продажи.

Итак, Вы приняли предложение. У Вас есть контракт. Будем праздновать? Ещё рано.

Ваш покупатель взял, так называемый, option period. Большинство покупателей предпочитают нанять профессионального инспектора, чтобы он выявил дефекты в доме. Акт инспекции позволит покупателю или требовать , чтобы продавец произвел соответствующий ремонт, или в течении option period выйти из контракта. Продавец имеет три возможности: произвести необходимый ремонт, снизить цену или отказаться и искать нового покупателя.

Следующий этап. Покупатель оформляет документы на получение займа на покупку дома.

Как правило, при подписании контракта покупатель предъявляет, так называемое, pre-approval letter, в качестве доказательства серьёзности намерений. Важно понимать для себя простую вещь: стоимость данного pre-approval letter - цена бумаги, на которой оно отпечатано. Это крючок, который кредитное учреждение забрасывает по принципу: Вы там побарахрайтесь, а мы дальше разберемся. Pre-approval letter не является гарантией, что покупателю будет предоставлен заём. Точка.

К сожалению, каждый риелтор может порасказать Вам, как часто сделка срывалась за несколько дней до закрытия контракта. Причина: покупатель не получил заём. И ничего невозможно сделать. Покупатель - потребитель, а потребителя в этой стране обижать нельзя!

Но будем считать, что у Вас всё сложилось удачно и Вы пришли к завершающему этапу.

ЗАКРЫТИЕ КОНТРАКТА

За несколько дней до закрытия контракта Вам должны представить Closing Statement, где указаны все расходы и платежи, которые будут произведены во время закрытия контракта. Приготовьтеся к тому, что расходов будет на удивленье много. Задавайте вопросы, почему и за что.

Сам процесс закрытия контракта будет протекать довольно скучно. Хотя однажды пришлось наблюдать как сделка почти сорвалась в процессе закрытия контракта. Вот тогда было весело! Продавец уже выехал из дома, а фургон с вещами покупателя ожидал того на улице. Это к тому, что всякое может случиться в этой жизни.

Но у Вас всё складывается удачно. Вы будете сидеть и наблюдать, как покупателю разъясняют значение массы каких-то документов и он в состоянии прострации подписывает их. В конце Вам дадут подписать документ на право передачи собственности и все станут оживленно поздравлять друг друга. Отдавайте ключи от своего бывшего дома, хватайте чек на причитающиеся Вам деньги. Свершилось! Вот теперь можете праздновать.