Вы решили купить собственный дом. Приобретение недвижимости может превратиться в увлекательное приключение или в кошмар с бессонными ночами в зависимости от того, как Вы будете подготовлены к этому процессу.

Процесс покупки состоит из нескольких этапов:   

- нахождение кредитного учреждения, если Вы покупаете в кредит,

- нахождение риелтора,

- выбор дома,

- подписание контракта купли/продажи,

- закрытие контракта и оформление передачи дома в Вашу собственность

Наша задача состоит в том, чтобы осветить наиболее важные моменты этого процесса, и Вы смогли избежать неприятных неожиданностей.

Вы заметили, что выбор дома не стоит на первом месте в нашем списке. Это - потому что начинать нужно с самого главного. С ДЕНЕГ.

ДОМАШНЯЯ РАБОТА

Прежде, чем что-то затевать рекомендуем провести домашнюю работу.

За редким исключением все сделки купли/продажи связаны с получением займа на покупку. Прежде, чем тратить время на поиски дома, определите для себя, на что Вы можете расчитывать по деньгам. Существует одна простая формула, которую будет использовать Ваше кредитное учреждение: 28/36.

Посчитайте 28% от Вашего совокупного дохода (только то, что Вы указали в налоговой декларации) в прошлом году. Разделите на 12 месяцев. Запишите результат.

Зделайте то же самое, но с 36%. Запишите результат.

Первая цифра определяет максимальный размер Ваших ежемесячных платежей, включая (внимание!) погашение суммы займа, процент, налог на недвижимость и страховку дома. Они не должны превышать 28% от Вашего ежемесячного дохода (до уплаты налога).

Теперь прибавьте к первой цифре размер Ваших ежемесячных платежей другим кредиторам (автомашина, кредитные карточки, карточка жены в Neuman Marcus и др.). Сумма не должна превышать 36% ежемесячного дохода.

Далее нужно произвести несколько нехитрых арифметических действий, в результате которых Вы получаете сумму займа, на которую Вы можете расчитывать. Прибавьте Ваш down payment, и Вы поймете, какой дом Вам следует искать. И держите в уме ещё приблизительно 3% от стоимости дома на расходы по оформлению сделки, которые придется заплатить.

Попросите одного из риелторов, который двигает недвижимость в Хьюстоне, сделать этот расчет. Если он (она) не смогут это сделать или скажут, что это не их дело, увольте их. Приходите к нам и мы быстро посчитаем, какой дом Вы сможете купить.

Расчет этот будет приблизительным. Страховки и налоги могут быть больше или меньше в зависимости от местоположения дома. Более того, есть кредитные учреждения, которые используют иные формулы, чем 28/36. Но в большинстве случаев этот расчет  дает приблизительное представление о том, на что Вы можете расчитывать.

Вы думаете, что после этого нужно идти и искать дом? Ошибаетесь. Нужно идти и искать того, кто Вам даст ДЕНЬГИ.

Самая большая ошибка будет, если Вы откроете Houston Chronicle и начнете обзванивать все телефоны из отдела рекламы. Далее мы объясним почему. Или придете в свой банк, который имеет десятки отделений по всему городу и где Вы в течении многих лет храните деньги. Ошибаетесь, если думаете, что Ваш банк за Ваши деньги даст Вам наилучшие условия. За редким исключением большие банки в Вас не заинтересованы. Больше всего займов на покупку жилья дают в этой стране кредитные учреждения, о которых Вы скорее всего никогда не слышали. И на наилучших условиях.

Прежде, чем связываться с кем-то посмотрите на себя со стороны. Так, как на Вас будут смотреть Ваши кредиторы. А смотреть они будут не на Вас лично, а на Вашу кредитную историю. И эту историю они узнают из кредитных бюро. Их всего три на всю страну и они Вашу кредитную историю оценивают в кредитных очках. И это будет самым главным при определении, стоит ли Вам давать заём или нет, и если стоит, то на каких условиях.

Не поленитесь. Зайдите в сайты всех трех бюро: TransUnion, Experian, Equifax. Проверьте себя и супругу (супруга) отдельно. И всего за 25 долл.в общей сумме Вы, возможно, сможете узнать много интересного о себе. Или о жене (муже). Но самое главное Вы узнаете, как Вас оценивают. В очках. Сколько Вы стоите в цифрах.

А оценивают Вас следующим образом: средняя - 620. Чем ниже, тем хуже. Чем выше, тем лучше. Очень просто. При этом оценивает Вас машина, исходя из некой формулы. Как говорят, два шибко умных еврея из Бостона разработали эту формулу. Но это большой секрет.

Кредитные очки могут различаться в разных бюро. Ваши кредиторы запрашивают все 3 бюро. Думаете, что они берут за основу среднюю. Ошибаетесь. Наименьшую. Наихудшую.

Что нужно предпринять, чтобы увеличить свои очки? Ликвидируйте ненужные кредитные карточки. Сделайте так называемую консолидацию. То есть соберите все долги на одну или две карточки с небольшим балансом. И сделайте это заранее. Дело в том, что информация об этом поступит в кредитные бюро где-то через месяц. Когда купите дом, открывайте столько кредитных карточек, сколько хотите.

Не перебарщивайте. Если у Вас нет кредитной карточки, то это будет выглядеть подозрительно. Все живут в кредит, а Вы нет. Идеально: 1-2 карточки с небольшим балансом.

Следующее. Помните насчет Houston Chronicle? Учтите, что каждое Ваше обращение за займом приведет к тому, что кто-то будет запрашивать информацию о Вас в кредитных бюро и каждое такое обращение значительно снижает Ваши кредитные очки.

Теперь Вы знаете, сколько Вы стоите и чего следует ожидать, когда Вы пуститесь в поиски ДЕНЕГ.

Почему нужно начинать с этого? Ответ: Вам нужно получить Pre-approval Letter. Потому что сложилась странная ситуация в этой стране. Акции на бирже ведут себя непонятно, Enron увольняет, Compaq увольняет, а средняя стоимость жилья в городе повысилась на 10%, объем продаж на 14%. Процент по кредиту находится на рекордно низком уровне. Если Вы понимаете почему, объясните мне. Но это привело к тому, что на рынке недвижимости сложился рынок продавца. И продавцы стали привередливыми. Они хотят иметь дело только с серьезными покупателями. А в их понимании серьезными покупателями являются те, кто заручился этим самым Pre-approval Letter. Будьте готовы к тому, что продавцы даже не будут разговаривать с Вами без этого документа.

Лично мы не имеем дело с теми покупателями, у кого нет Pre-approval Letter. Просто не хотим терять время.

Как его получить? Нет ничего проще. Обратитесь к нам и мы организуем такой документ от одного из кредитных учреждений и очень быстро. Заполните простенькое Short Form Application, которое Вы найдете в этом сайте. Почему это так просто? Да потому что цена этому документу - стоимость бумаги, на которой он отпечатан. Это крючок, на который Вас ловят кредитные учреждения. По принципу: мы Вам дадим бумагу, а потом разберемся. Будте готовы к тому, что Pre-approval Letter ни в коей мере не является обязательством предоставить Вам кредит. Не является и все. Точка. Но выглятите Вы с ним солидно. По мнению продавца. У меня сложилось впечатление, что если кто-нибудь напишет, что он живет в картонном ящике под таким-то мостом, то и ему дадут Pre-approval Letter. Никто ничем не рискует.

Настало время разъяснить один из основных принципов процесса покупки жилья в этой стране. Существует как бы поток, который несет покупателя к цели - своему дому. Нужно войти в этот поток и просто стараться держаться наплаву. Как только начинаешь барахтаться или идти против течения, пронесет мимо цели - дома. Некоторые вещи выглядят странно, но не нужно спрашивать почему. Принимайте их, как есть. По большому счету, какая разница?

ВЫБОР ДОМА

Итак, у Вас есть pre-approval letter. Пошли искать дом? Нет. Пошли искать риелтора.

Зачем вообще нужен риелтор?  Прежде всего потому, что риелторы имеют доступ к базе данных о домах, выставленных на рынке недвиживости, называемой МЛС, и на основании этой базы данных они могут сделать наиболее полное предложение в соответствии с Вашими пожеланиями. Кроме того, на основании этой базы данных риелтор имеет возможность сделать для Вас сравнительный анализ по предыдущим продажам, чтобы определить уровень цен в данном районе, а значит и возможность уторговывать цену и условия. Хотя и Вы сами имеете возможность ознакомиться, хотя и в ограниченном объеме, с базой данных МЛС, зайдя в сайт www.har.com.

Помимо получения от риелтора важной информации о наличии недвижимости на рынке, в его обязанности входит организация посещения и осмотра домов, переговорный процесс по цене и условиям, организация подписатия контракта купли/продажи.

Риелтеров в городе тысячи. Как найти своего? Ведь с его помощью Вы должны сделать свою самую большую денежную инвестицию - в свой дом. С ним придется провести много часов колеся по городу, он должен разъяснить сложный механизм покупки жилья, с ним просто должно быть комфортно.

Самый проверенный способ: чья-либо рекомендация. Того, кто с ним работал. Интервьюируйте кандидатов, задавайте вопросы. Один совет: наш опыт подсказывает, не берите родственников или друзей. Риелтор должен быть совершенно посторонним человеком. Так будет комфортнее.

Можете пригласить нас. У нас есть опыт и достаточно здравого смысла и мы проведем Вас через весь процесс покупки Вашего дома. С первой до последней минуты.

Итак, у Вас есть риелтор. Пошли искать дом? Минуточку! А что собственно искать будем? На рынке сейчас почти 30 тысяч домов.

Важно определить для себя, что Вы хотите для того, чтобы риелтор, используя МЛС, смог сделать для Вас предложение, наиболее соответствующее Вашим требованиям. Вы съекономите для себя много времени, если заранее посоветуетесь и определите свои пожелания ещё до встречи с риелтором. Совет: нет ничего хуже, чем начинать семейное обсуждение в присутствии риелтора. Сделайте это в спокойной обстановке дома.

Для Вашей ориентации даём в нашем сайте специальный вопросник, называемый Заявка на подыскание дома для покупки, который может Вам помочь. Если Вы работаете с нами, пошлите его нам и мы подберем несколько домов, соответствующих Вашим пожеланиям.

Еще один совет: с самого начала дайте риелтору реальную цену, которую Вы готовы заплатить за дом, не уменьшайте и не завышайте ее. Этим Вы съекономите массу времени и сил, прежде всего для себя. Учтите, что около 3% от стоимости дома  уйдет на расходы по оформлению, поэтому соответсвующим образом скорректируйте цену.

Вообще, наилучшая политика, это считать, что риелтор - Ваш союзник и откровенно поделиться с ним Вашими трудностями и сомнениями, если они есть. Он вполне может посоветовать что-нибудь дельное. Что касается нас, то наша политика - помочь справиться с проблемами на всех этапах процесса покупки дома. В конце концов, по положению риелтор не имеет право разглашать информацию, которую он получил от клиента.

Ну, что же, поехали смотреть дома? Приготовьтесь к тому, что в конце пути у Вас будет сплошная каша в голове от обилия впечатлений. Единственная возможность удержать информацию - требуйте от риелтора customer sheet на каждый осмотренный дом. Делайте пометки. Успокойтесь и анализируйте информацию у себя дома.

Если Вы остановились свой выбор на каком-либо доме, делайте на него предложение. Как правило, то, что продавец хочет, не означает, что он это получит. Торгуйтесь! В конце концов Вы ни чем не рискуете. Предложение делается  в виде стандартного контракта купли/продажи, куда  вписываете свою цену и другие условия и направляете продавцу через риелтора.

Рекомендуется оговорить срок действия Вашего предложения. По истечении этого срока Вы должны получить либо согласие, выраженное в подписании продавцом Вашего контракта, либо письменный отказ от подписания, либо контр-предложение в виде нового контракта. Неполучение ответа означает, что Вы свободны начинать новый поиск. Начинайте все сначала.

Ваше предложение принято! Пора поздравлять себя с успехом? Нет. Ешё рано. Для Вас наступает так называемый option period. Это означает, что Вы имеете право выйти из контракта в течении определенного периода времени. Почему это предусмотрено? Да потому что Вы не специалист и не можете определить состояние дома, который Вы покупаете. Вы должны нанять и послать инспектора для оценки состояния дома. Риелтор должен дать Вам на выбор не менее 3 инспекторов. Даже, если Вы покупаете новую постройку, не пожалейте денег, чтобы нанять инспектора. Вы будете удивлены сколько недоделок обнаружит квалифицированный инспектор в новом доме.

Вы получили доклад инспектора с перечислением дефектов. У Вас есть несколько возможностей: выйти из контракта, потеряв незначительный option fee, обязать продавца устранить дефекты или согласиться принять дом в его нынешнем виде за меньшую или нынешнюю цену. Выбирайте!

Предположим, Вы решили этот вопрос. Что дальше? А дальше опять начинается вопрос вопросов. ДЕНЬГИ.

ПОЛУЧЕНИЕ  ЗАЙМА

В нынешней ситуации, как мне кажется, только ленивый не получит заём на покупку дома. Существуют десятки кредитных программ. Вопрос как их найти и сколько это будет стоить.

Помните, что мы говорили о Pre-approval Letter и что оно стоит? Так вот сейчас начинается серьёзная нешуточная работа. По нашему мнению наилучший результат дает работа с кредитным брокером, который представляет интересы многий кредитных учреждений. Они называются multi-platform brokers. Мы как раз multi-platform. Это дает гибкость и возможность подобрать соответствующую программу почти для любой ситуации.

Как правило, Вас заставят заполнить, так называемую, форму 1003 на многих страницах. Можете писать там, что угодно. Все равно никто читать это не будет, кроме фамилии, адреса и номера социального страхования. Тем более проверять. Эту форму будут то, что называется, сканировать, жуя при этом гамбургер. На предмет каких-либо аномалий. Единственно, на чем глаз остановят на секунду - Ваши assets.

Что такое Ваши assets? Посмотрите внимательно вокруг. Все, за что Вы заплатили деньги, кроме кошки и собаки, Ваши assets. Мебель, выплаченная часть автомашины, лодка. Если у тещи есть драгоценности, тоже assets. Конечно, мы имеем ввиду только драгоценности. И не беда, что теща живет в Лос Анжелесе. Никто проверять этого не будет.

А вот документы, которые необходимо приложеть, это серьезно. Необходимо понять для себя одну простую вещь. Вам изначально не доверяют. Вся система построена на том, чтобы найти тёмные пятна и в этом случае не дать Вам денег. Хотя поставьте себя на их место. Зашел кто-то с улицы и требует столько-то десятков или сотен тысяч. Будешь тут подозрительным.

Как правило, чем больше Вы можете предоставить документов, тем более выгодные условия Вы сможете получить. Если требуется что-либо пояснить, сделайте это письменно. Например, Вы анулировали кредитную карточку, а она за Вами числится в кредитном бюро.

Есть кредиторы, которые довольствуются элементарным набором документов или совсем не требуют документов. Но это для двух категорий людей: идеальных или рисковых. Мы с Вами не идеальные, и если по каким-либо причинам Вы хотите этот вариант, то  приготовьтеся к тому, что условия будут очень жесткими. Такова плата за риск.

Вам предложили условия займа покупки дома. На что нужно обратить внимание?

Фиксиованный или плавающий процент? Фиксированный процент выгоден во время повышения ставок. Плавающий процент, как правило, ниже, чем фиксированный в момент кредитования, но затем он будет изменяться в зависимости от колебаний базисных ставок.

Пункты. Один пункт равен 1% от суммы займа. Чем больше количество пунктов, тем ниже процент и наоборот. Это как бы премия, выплачиваемя Вами авансом за лучшие условия. Простой расчет на калькуляторе поможет Вам определить, что выгоднее, заплатить сразу или больше платить ежемесячно.

Спросите о платежах каждые две недели. Простой расчет показывает, что Вы можете  съекономить большие тысячи на процентах в течении срока займа и бысрее по времени его амортизировать.

Будьте готовы к тому, что многие кредитные учреждения, хотя и не все требуют, чтобы помимо погашения суммы займа и процента Ваши ежемесячные платежи включали отчисления в фонд оплаты налогов на недвижимость и ее страхования. Спросите о ежемесячной сумме, которую Вам придется выплачивать и сравните ее с Вашими возможностями.

Помимо этого, при займе, где соотношения между down payment и суммой кредита составляет менее 20%, с Вас потребуют оплаты премии за страхование кредита. Таким образом кредитор защищает себя от рисков неплатежей.

Расходы по закрытию контракта, требуемые кредитором. Будьте готовы к большому списку расходов в целом на значительную сумму. Вам обязаны заранее предоставить документ с перечнем расходов, называемый Good Faith Estimate.

Итак, Вы выбрали наиболее приемлимые условия. Ставки по кредиту изменяются ежедневно. Чтобы избежать сюрпризов, требуйте, чтобы кредитор зафиксировал предложенную ставку на определенный срок. 

ЗАКРЫТИЕ КОНТРАКТА

Итак, завершающий этап - закрытие контракта. Вы покупаете дом!

За несколько дней до закрытия контракта Вам должны представить Closing Statement, где указаны все расходы и платежи, которые будут произведены во время закрытия контракта.

Приготовьтесь, что придется подписать массу документов. Невозможно прочитать все из них, но Вам обязаны разъяснить значение каждого из них. Задавайте вопросы, так как после закрытия контракта, как правило, спрашивать будет не у кого. Сделка завершилась и к Вам потеряют всякий интерес.

Как только Вы подписали последний документ, право собственности перешло на Вас. Забирайте ключи и открывайте шампанское.